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郑州项目遭限价 融创为保现金流“很努力”|界面新闻

日期:2017-06-29 15:38:58编辑作者:海洋之神娱乐

  

6月24日,融创在郑州的项目象湖壹号新一期开盘,高层的均价为1万元/平方米,而有媒体报道周边高层项目的均价达到了1.3万元/平方米,融创的降幅超20%。

降价的信号在市场上一直颇具敏感度,特别对于一向不降价,并且扩张迅速的融创。融创内部人士向界面新闻表示:“外界只是进行了郑州的区域对比,并没有看到项目之前的定价标准,实际上去年象湖壹号开盘的高层价格在9200-9500元/平方米。”也就是说尽管此次定价受到限价政策的影响,但也没有亏本销售的现象,而此次洋房的均价也达到了1.8万元/平方米,与一期的1.5万元/平方米也基本有所上浮。

不过,不能忽视的事实是,政策和市场的风向已经对开发商越发不利,银行进入收缩周期,限签政策的实行,使得开发商的回款速度变得非常缓慢。

“在不断收紧的政策环境下,即便像碧桂园这样的开发商也很难再卖出高溢价。”该业内人士向界面新闻表示。

6月27日,河南省住建厅联合河南省国土资源厅发布《关于贯彻落实建房【2017】80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,该通知规定房地产主管部门应督促开发商合理定价,并在批准预售前向当地价格主管部门申报备案,郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。

以备案价开盘、无捆绑、全款优先的销售策略,尽管无法实现高溢价,但是能够帮助融创迅速回款。

尽管这家企业在过去一年多时间里,在并购市场不断抛出大手笔之作,但在扩张之下保障现金流安全才是融创的红线,据报道,象湖一号1期80%以上的客户,都是签约当天放款,这是融创与银行提前约定好的。那不到20%的客户,多是自身的原因未能放款,可见融创对于资金链的重视。

而2017年上半年,融创在收并购方面花费超过330亿元,负债率持续攀升,根据其2016年年报显示,其账面现金为698亿元,对短期债务实现了两倍的覆盖,并发行225亿低成本境內公司债及ABS,替换历史较高成本融资,不过融创仍然背负了802亿元的长期债务,下半年的流动性趋紧。

在孙宏斌马不停蹄的收购中,融创要保证每个项目的快进快出,来实现资金周转以及债务的偿还,而且融创布局的一二线城市几乎都面临着双限的强调控。全国销售数据显示,2017年前四个月,一线城市整体的销售面积同比减少了23.8%,销售金额则同比下降17.7%,二线城市的销售面积与上年基本持平,同比微增1.4%,销售金额则同比上升10.6%。

融创在郑州遇到的压力在其他城市也已经遇到,此前,融创在上海香溢花城项目就有销售人员向界面新闻表示,由于资金链的问题,原本定价11万元/平方米,开盘降为10万元/平方米,并且开盘7天内要付总价的35%。

不过,孙宏斌似乎并不在乎负债率过高的问题,反而觉得负债率高的企业才有实力。他曾在投资者会议上称:“房地产贷款只有两种情况,一种是土地端的融资,一种是开发贷,如果你一分钱贷款没有,也没有买地的话,你想加负债率也加不上,你没有载体,如果负债率比较高,一定是你买了很多地,然后以土地为载体贷了很多款,如果有1000亿元的贷款增量,那你的企业就特别厉害了。”

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